??“我們能夠做的就是向死而生，把最悲觀的情況納入預(yù)計(jì)。”

??4月24日，陽(yáng)光城（000671.SZ）集團(tuán)執(zhí)行董事長(zhǎng)兼總裁朱榮斌，在業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上這樣描述對(duì)2020年的發(fā)展預(yù)期。

??向死而生，德國(guó)哲學(xué)家馬丁·海德格爾提出的哲學(xué)概念，看似沉重，實(shí)則用“死”來(lái)激發(fā)內(nèi)在“生”的欲望。

??朱榮斌所言的“死”與“生”討論的是即便2019年公司銷售額已經(jīng)首次突破2000億元，但在告別高增長(zhǎng)背景下，如何在內(nèi)在機(jī)理上更上一層臺(tái)階。

??一個(gè)堅(jiān)持、兩個(gè)方向和六大管理目標(biāo)來(lái)支撐公司的重“生”。

??“一個(gè)堅(jiān)持”即堅(jiān)定不移地圍繞“規(guī)模上臺(tái)階、品質(zhì)樹標(biāo)桿”戰(zhàn)略開展一切經(jīng)營(yíng)工作?！皟蓚€(gè)方向”是指要在資本運(yùn)作和生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)兩個(gè)方向上齊頭并進(jìn)。

??至于六大管理目標(biāo)，一是引入戰(zhàn)略投資人；二是全面提升股債資本市場(chǎng)認(rèn)可；三是達(dá)成銷售目標(biāo)，力爭(zhēng)超過(guò)2000億元；四是全年新增投資貨值目標(biāo)3000億―5000億元，保證2020年增長(zhǎng)和今后持續(xù)增長(zhǎng)；五是品質(zhì)工程再提升；六是在交付大年實(shí)現(xiàn)10萬(wàn)+順利交付。

??“當(dāng)下正處于百年未遇之大變局，而當(dāng)你穿過(guò)暴風(fēng)雨就不再是原來(lái)的那個(gè)人了?！敝鞓s斌說(shuō)。

??利潤(rùn)改善后的分紅提高

??擺在首位的兩大目標(biāo)，預(yù)示著陽(yáng)光城今年要在資本市場(chǎng)增加動(dòng)作。

??中民投之后，誰(shuí)會(huì)是陽(yáng)光城的戰(zhàn)投？陽(yáng)光城執(zhí)行副總裁吳建斌曾給出過(guò)相關(guān)說(shuō)明：雙方要產(chǎn)生協(xié)同效應(yīng)，也歡迎在管理和資金上有優(yōu)勢(shì)的大型企業(yè)集團(tuán)。

??事實(shí)上，在洽談戰(zhàn)投的同時(shí)，陽(yáng)光城已經(jīng)定下要在今年釋放運(yùn)營(yíng)紅利。

??提高分紅是重要的方面，公司稱2019年現(xiàn)金分紅額（含稅）達(dá)8.12億元，占?xì)w屬上市公司股東凈利潤(rùn)的20%。這一分紅額超過(guò)了2017年和2018年分紅的總和，創(chuàng)近三年新高。

??而20%只是起點(diǎn)。陽(yáng)光城CFO陳霓當(dāng)天進(jìn)一步指出：“在未來(lái)平衡經(jīng)營(yíng)發(fā)展的同時(shí)，會(huì)以20%分紅比例為起點(diǎn)，給股東更高回報(bào)?！?/p>

??分紅的提高得益于公司利潤(rùn)的改善。2017―2019年，陽(yáng)光城凈利潤(rùn)率分別為6.72%、6.92%和7.08%，歸母凈利率分別為6.22%、5.34%和6.59%，逐年穩(wěn)步提高。

??根據(jù)財(cái)報(bào)顯示，公司2019年全口徑銷售金額2110.31億元；實(shí)現(xiàn)結(jié)算營(yíng)業(yè)收入610.49億元，；歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)40.20億元。

??在此前的幾年里，公司部分項(xiàng)目因投資回報(bào)不及預(yù)期導(dǎo)致對(duì)利潤(rùn)的拖累。但顯然現(xiàn)在情況已經(jīng)大幅改善。這也促使管理層對(duì)今年投資工作的開展更為嚴(yán)格謹(jǐn)慎。

??“做地產(chǎn)這一行，要增加1000萬(wàn)元的利潤(rùn)很難。但一個(gè)不小心，要增加1億元的成本損失，很容易?！敝鞓s斌表示，在微利的行業(yè)環(huán)境下，陽(yáng)光城會(huì)繼續(xù)改善經(jīng)營(yíng)、降低財(cái)務(wù)成本并提高周轉(zhuǎn)水平，“這樣利潤(rùn)空間才會(huì)可期?！?/p>

??難能可貴的一點(diǎn)是，陽(yáng)光城毛利率已經(jīng)保持穩(wěn)定，2019年為25.53%?！拔覀兿Ｍ磥?lái)也能維持在這個(gè)水平?！眳墙ū蟊硎?，主要方式一是在拿地設(shè)計(jì)等環(huán)節(jié)降低費(fèi)用，二是進(jìn)一步降低財(cái)務(wù)成本。

??權(quán)益提高，降杠桿之路卓有成效

??迎接2020年，陽(yáng)光城降杠桿之路已經(jīng)進(jìn)入新階段。

??負(fù)債方面，公司2019年凈負(fù)債率降至138%，同比下降44%；有息資產(chǎn)負(fù)債率降至36.5%，同比下降6.3%；資產(chǎn)負(fù)債率降至83.5%，同比下降0.9%。

??有息負(fù)債規(guī)模為1123.21億元，其中短期有息債務(wù)規(guī)模335.49億元，占有息負(fù)債比例較去年年末下降12.94%至29.87%，非銀融資占比較去年年末的52.57%下降至24.94%。

??可以看出在不增加有息負(fù)債總額的前提下實(shí)現(xiàn)了規(guī)模的快速增長(zhǎng)。2019年陽(yáng)光城有息負(fù)債短長(zhǎng)比優(yōu)化至3:7，現(xiàn)金短債比1.25；同時(shí)，提升銀行融資比例，非銀占比降至25%。安全性進(jìn)一步提升。

??現(xiàn)金流上，公司2019年平均回款率約80.2%，實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)性凈現(xiàn)金流入153.96億元，期末賬面貨幣資金419.78億元，全額覆蓋335.49億元的短期有息負(fù)債。

??當(dāng)天公司管理層表示，未來(lái)還會(huì)持續(xù)加強(qiáng)對(duì)現(xiàn)金流管控，堅(jiān)定執(zhí)行“三收三支”現(xiàn)金政策。

??正因如此，多家境內(nèi)外評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)已經(jīng)給予認(rèn)可。大公國(guó)際和東方金誠(chéng)上調(diào)公司主體長(zhǎng)期信用等級(jí)至AAA，評(píng)級(jí)展望維持穩(wěn)定;穆迪也上調(diào)了陽(yáng)光城企業(yè)家族評(píng)級(jí)至“B1”。

??從目前看來(lái)，陽(yáng)光城的平均融資成本已經(jīng)得到一定的控制，2019年為7.7%。

??值得一提的是，土地上權(quán)益比重的增加也為未來(lái)業(yè)績(jī)釋放打下基礎(chǔ)。

??2019年公司平均土地權(quán)益比為48%。不過(guò)新增的土儲(chǔ)權(quán)益比重已經(jīng)提升到了70%，比2018年高出15%。按照2―3年的結(jié)算周期推算，這部分新增的土儲(chǔ)有望為公司歸母權(quán)益帶來(lái)大幅提升。

??“未來(lái)也希望能慢慢提升至80%?！敝鞓s斌表示，權(quán)益比過(guò)低會(huì)制約公司融資安排等事宜。

??在六大工作目標(biāo)的基礎(chǔ)上，陽(yáng)光城也提出了三大應(yīng)對(duì)思路，即“?；乜?、提去化”“往前行、不掉隊(duì)”“靈活高效，隨‘機(jī)’而動(dòng)”。

??區(qū)域深耕做大做強(qiáng)

??區(qū)域的深耕正在幫助陽(yáng)光城實(shí)現(xiàn)做大做強(qiáng)。

??開始于去年11月的組織變革已經(jīng)相對(duì)穩(wěn)定。這場(chǎng)由集團(tuán)—區(qū)域—基層三層架構(gòu)的調(diào)整，被管理層認(rèn)為是防止集團(tuán)“衰變”，促進(jìn)區(qū)域“聚變”，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目“裂變”，保持公司的靈活性，并釋放發(fā)展新動(dòng)能。

??截至目前，陽(yáng)光城28個(gè)區(qū)域已經(jīng)合并成16個(gè)區(qū)域，其中對(duì)3個(gè)A級(jí)區(qū)域?qū)崿F(xiàn)高度放權(quán)。

??在變革過(guò)程中，針對(duì)集團(tuán)，加大放權(quán);針對(duì)區(qū)域，做實(shí)做強(qiáng)，比如，進(jìn)行區(qū)域合并，大區(qū)域套小區(qū)域，同量級(jí)區(qū)域合并等。

??“今年定的目標(biāo)，人均效能要達(dá)到每人3500萬(wàn)元以上”。朱榮斌稱。

??架構(gòu)調(diào)整帶來(lái)的直觀利好是帶來(lái)銷售的提升，福州區(qū)域、上海區(qū)域、浙江區(qū)域等銷售金額均突破200億元，多個(gè)項(xiàng)目獲得區(qū)域銷量冠軍。

??在陽(yáng)光城2019年超過(guò)2000億元的合約銷售額中，內(nèi)地和長(zhǎng)三角區(qū)域的貢獻(xiàn)分別高達(dá)775.74億元和709.18億元，占比均超過(guò)30%;大福建、珠三角和京津冀的合約銷售金額也分別高達(dá)387.15億元、182.64億元和55.6億元。

??與此同時(shí)，架構(gòu)的調(diào)整促使區(qū)域公司拿地的科學(xué)性和積極性。除了常規(guī)的招拍掛和收并購(gòu)方式外，陽(yáng)光城也加大了舊改拿地方式，據(jù)了解，目前在廣州、深圳、昆明、貴陽(yáng)等地新增確權(quán)多宗舊改項(xiàng)目，確權(quán)項(xiàng)目均可實(shí)現(xiàn)快速供貨。

??截至2019年底，陽(yáng)光城土地儲(chǔ)備總計(jì)4523萬(wàn)平方米，儲(chǔ)備貨值6324億元，其中一二線城市可售貨值占比74%。

??至于2020年會(huì)實(shí)現(xiàn)多少銷售目標(biāo)，管理層沒(méi)有表明具體的數(shù)值。2019年陽(yáng)光城的結(jié)轉(zhuǎn)量為1050億元，去化率在65%。2020年可售貨量至少3200億元。以此計(jì)算，實(shí)現(xiàn)2000億元不在話下。

??事實(shí)上，超額完成任務(wù)對(duì)于陽(yáng)光城來(lái)說(shuō)也是常態(tài)。2019年2110.3億元的銷售額已經(jīng)超出此前定下的1800億元目標(biāo)的17%。放長(zhǎng)至過(guò)往5年，陽(yáng)光城的復(fù)合增長(zhǎng)率在47.7%，屬于高增長(zhǎng)房企。

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