我是成哥說房，一個資深的房產(chǎn)投資專家。用最專業(yè)的角度為數(shù)萬人提供買房的最佳方案。投資房產(chǎn)遇到問題，成哥為你答疑解惑，避免雷坑。#房產(chǎn)#

以下選自“成哥說房”微信公眾號精彩提問：

提問：成哥好，剛?cè)胧至艘惶捉鹋^(qū)的三居，原業(yè)主有個車位。這邊配套也不錯，生活氛圍濃。自然車位根本不夠用，突然想專門做炒車位的生意，小賺幾筆，就等著有人出售，我即可下手，坐等升值，可否？

回答：所有的價格波動，都源于供求關(guān)系。如果你是剛需，就應該果斷入手；如果想投資，還是把車位留給別人吧。

你說的車位緊張問題在北京各個小區(qū)很常見，有八成的有車業(yè)主認為停車難。很多所謂的高端小區(qū)，甚至車位比車都貴。

其實有些原因你未必知道。開發(fā)商是非常不愿意在車位上投入的，但是按照規(guī)劃指標中的車位配比，開發(fā)商不得不建設車位。這就從源頭導致車位一直都是規(guī)劃的下線。

隨著車位越來越稀缺，車位的價格也確實在攀升。但是畢竟這只是一個停車的地方，只有少數(shù)區(qū)域存在車位的科技樹，在大部分小區(qū)，業(yè)主可以租或其他代替方式。需求有，但無法支撐足夠的成交量，業(yè)主望而卻步。

提問：成哥你好，四川小縣城人，可以大學生落戶，目前手頭有40~50w，不考慮短期入住，比較在乎長期的發(fā)展和周邊環(huán)境，有什么好的盤推薦嗎？如果買二手房后再出租，南湖這邊有推薦的二手房嗎？

回答：南湖的定位是居住區(qū)，目前板塊成熟，自住是挺不錯的，但目前的價格已高未來回報率不如低價區(qū)剛需盤。小戶型適合暫時過渡自住，投資角度不建議買小戶型。占房票，漲幅被限制。

提問：成哥，我目前單身，現(xiàn)有全成都的通票，綠城 川發(fā) 天府公館 這幾個資金足夠，從投資角度來看的話，選哪個合適呢？

回答：投資角度川發(fā)短期最具潛力，因為價格剪刀差明顯，但是這也具有不確定因素，難度很大，要考慮可行性。也可以把天府公館放在首位，大盤，價格便宜，而且價格剪刀差比較理想，板塊土地價格推的比較高，后續(xù)的上升趨勢也很明顯。

提問：成哥你好，剛需買房老破小能買嗎？由于預算不夠可以考慮老破小嗎？

回答：還是不建議買，尤其是剛需首套。

老破小的劣勢：

1、 居住舒適度不高。老破小基本房齡在十五年以上，周圍環(huán)境破舊，設施老化，大多無居住舒適度可言。

2、 升值空間小，由于房齡過高，折損率增加，房價的上升空間變小。老破小和周邊的次新房比起來，租金上漲空間也很有限。

3、 轉(zhuǎn)手難度高。二手老破小，你現(xiàn)在住舒適度都不高，何況以后再轉(zhuǎn)手。而且很多房齡超過20年以后，銀行不給予抵押貸款，只能一次性購買，無疑又加大了置換的難度。

4、有的老破小，除了教育資源還算優(yōu)勢，其他的優(yōu)勢基本已經(jīng)逐步弱化了。

提問：成哥好，人才公寓是不是要求申請人無成都住房？家庭小于等于1套房？后續(xù)應該沒有什么風險吧？

回答：人才公寓的條件一直在變化，從人居錦城峰薈來看，要求是最初：1：研究生以上的認定人才。2，成都無房。 3具有錦江區(qū)社保和單位。 后來放寬條件：2，具有本科及以上學歷且符合成都市商品住房限購政策要求的購房人。 這個條件因每個樓盤而異，只能根據(jù)每個樓盤的要求來確定。正常購買，沒什么風險。

提問:成哥你好！請問成都像伊泰天驕和綠地錦天府這種改善型的小區(qū),靠近二環(huán)高架漏洞，是不是要比剛需型的小區(qū)更折價？ 和不靠高架的同等樓層戶型的房子相比，中間樓層和高樓層折價多少可以買入?謝謝！

回答：高架對房價的影響沒那么大。除非是緊緊挨著，正對著。只要稍微避開一點影響就會小很多?？恐呒芤膊皇遣荒苜u，折價即可?？拷邇r折價5%。

提問：成哥好！請問和光嶼湖的5-9-10具體不好在哪里呢？

回答：

1，東邊組團商業(yè)比較混雜，所以盡可能考慮西邊組團。

2，西邊組團5號樓臨杭州西路十字路口。

3，東邊組團的11號樓前后景觀和視野不錯，所以能掩蓋一定混雜商業(yè)的不足，而10號和9號的視野必11號樓要差，臨路近。

提問：成哥你好！請問您對犀浦這個板塊如何看，剛需比較集中，附近大學、地鐵兩條，TOD， 龍湖也進來了，商業(yè)也不錯 ，在犀浦上班這個區(qū)域的房子能買嗎?

回答：犀浦板塊是在西門有剛性需求的不錯的居住區(qū)域，之前有萬科玖西堂，那是非常理想的選擇，溢價空間比較大，即便是有維權(quán)也不影響它的投資品相。

提問：你好啊，成哥，不是復頂，但是是頂層29樓，比28樓更加有優(yōu)勢嗎？在投資來看？價格還不知道，準備是自己住的

回答：29樓高度差不多了，關(guān)鍵看小區(qū)本身是什么段位。 越好的小區(qū)，視野越好的頂樓，品質(zhì)越好的樓棟，頂樓折價越低甚至溢價。 具體標的具體分析，最終看賣價。

提問：成哥好，請問普通資格報名一般會被鎖定多久?是不是一個樓盤沒搖中馬上就可以報名下一個?如果搖中了復核選房接下來要多久?

回答：一般鎖15-20天左右， 每個盤都不一樣,只有上一個盤選房結(jié)束后才能參加下一個盤。

以上來自“成哥說房”微信公眾號提問精選。

關(guān)注成哥，購房有疑惑，成哥為你解答，讓你掌握更多精彩的房產(chǎn)資訊。?

相關(guān)知識

成都樓市:買房要不要買小區(qū)車位?先看看內(nèi)行分析!
2021年在成都買房,應該這樣買!
買房時,要不要把車位一起買了?內(nèi)行人給出2點建議,不妨先聽下
成都買房,購房者必須要認清的現(xiàn)狀,要選對區(qū)域
為什么要買車位,中肯回答!!!
成都樓市:成都房價什么時候漲一波?內(nèi)行人給出標準判斷!
成都樓市:買房最佳時機在哪?這個時間段買房性價比高!
2020年建議買房嗎
在成都二圈層買房,應該這樣買!
2020年開始,買房或遇“新麻煩”?內(nèi)行提醒4點,準備買房該