2023年3月16日，由北京中指信息技術(shù)研究院中國(guó)房地產(chǎn)TOP10研究組主辦的“2023中國(guó)房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)研究成果發(fā)布會(huì)暨第二十屆中國(guó)房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)家峰會(huì)”在北京召開。本次會(huì)議以“奮楫篤行，涅槃重生”為主題展開“2023中國(guó)房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)研究”，旨在發(fā)布中國(guó)房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)研究成果，與眾多業(yè)內(nèi)專家、行業(yè)精英共同論道房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展新方向。

會(huì)議上，藍(lán)城房產(chǎn)建設(shè)管理集團(tuán)有限公司執(zhí)行總裁傅林江就代建是紅海還是藍(lán)海主題，從代建的價(jià)值思維方面為大家做了分享。

國(guó)內(nèi)代建的起源

代建起源于中國(guó)改革開放。隨全國(guó)經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展，城市建設(shè)及舊房改造同步推動(dòng)，房產(chǎn)從計(jì)劃分配時(shí)代轉(zhuǎn)向商品房的市場(chǎng)時(shí)代，人民改善住房條件的需求日益旺盛，但產(chǎn)品供應(yīng)嚴(yán)重不足。在這樣的大基建背景下，從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)像雨后春筍般迅猛發(fā)展，因當(dāng)時(shí)開發(fā)都處于低門檻且粗放型管理的狀態(tài)，這樣魚龍混雜的時(shí)代背景，其結(jié)果必然會(huì)衍生出新的產(chǎn)業(yè)——代建。

藍(lán)城集團(tuán)首創(chuàng)全國(guó)最早的品牌輸出的輕資產(chǎn)代建模式，宋衛(wèi)平先生最早在2005年看到了企業(yè)轉(zhuǎn)型的商機(jī)。對(duì)于剛起步不久的民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)，隨著重資產(chǎn)的投資力度的加大，其資金壓力亦在不斷的加大。當(dāng)時(shí)，宋衛(wèi)平先生率先提出了公司應(yīng)實(shí)現(xiàn)“一重一輕”二翼發(fā)展的戰(zhàn)略方針，在全面開發(fā)城市地產(chǎn)的過(guò)程中，同時(shí)開辟輕資產(chǎn)品牌管理輸出的業(yè)務(wù)。

2005年我們開始做輕重并舉，現(xiàn)在全國(guó)的地產(chǎn)公司都在做輕重并舉的戰(zhàn)略定位。2010年9月因公司“輕、重”二翼同步發(fā)展模式基本成熟，以輕資產(chǎn)為核心業(yè)務(wù)的專業(yè)公司在杭州正式成立。公司開始全程專業(yè)化地代為有地、有錢的投資者，進(jìn)行產(chǎn)品設(shè)計(jì)、建設(shè)、銷售、服務(wù)于一體的全過(guò)程管理的項(xiàng)目代建開發(fā)。當(dāng)時(shí)宋衛(wèi)平先生提出了輕資產(chǎn)品牌輸出須以“長(zhǎng)工心態(tài)、管家意識(shí)”及利他性作為公司的價(jià)值定位，按照“真誠(chéng)、善意、精致、完美”的企業(yè)理念作為工作的座右銘，真正開啟了中國(guó)房地產(chǎn)界新的業(yè)務(wù)模式——代建。我們做出了最牛的安置房，最大規(guī)模的安置房和最漂亮的安置房。2022年，藍(lán)城代建運(yùn)營(yíng)的杭州運(yùn)河亞運(yùn)公園項(xiàng)目獲得2022-2023年度第一批中國(guó)建設(shè)工程魯班獎(jiǎng)。

代建模式的迭代

每一種模式的推進(jìn)都將是項(xiàng)目管理、商業(yè)模式和團(tuán)隊(duì)培育的迭代升級(jí)過(guò)程。傅林江表示，我們以品牌代建，后來(lái)逐步延伸到小股操盤＋代建模式，最終是帶資代建模式，對(duì)象方面開始是從政府保障性住房代建，后后是商業(yè)代建到資本代建。區(qū)域上，從城市地產(chǎn)代建，到城郊區(qū)域代建，再稻香村振興、小鎮(zhèn)代建模式。我們已經(jīng)進(jìn)入到了26個(gè)省，139個(gè)地級(jí)市，項(xiàng)目有569個(gè)項(xiàng)目，其中代建項(xiàng)目占了86％，所以我們公司基本上是以輕資產(chǎn)為主的公司。

藍(lán)城的代建類型與案例

藍(lán)城經(jīng)過(guò)十余年的代建探索與實(shí)踐，形成了完整的全過(guò)程代建標(biāo)準(zhǔn)語(yǔ)服務(wù)體系。順應(yīng)著地產(chǎn)人居時(shí)代的發(fā)展，從造房子到造生活，始終致力成為“美好生活綜合服務(wù)商”。藍(lán)城涉及的代建類型包括政府代建、居住保障房、生活-公益配套、就業(yè)-公共建設(shè)、資本代建、鄉(xiāng)村振興（小鎮(zhèn)）／農(nóng)民房代建等。特別是藍(lán)城集團(tuán)代建與運(yùn)營(yíng)的杭州運(yùn)河亞運(yùn)公園項(xiàng)目獲得2022-2023年度第一批中國(guó)建設(shè)工程魯班獎(jiǎng)。

對(duì)當(dāng)下代建的認(rèn)知

傅林江認(rèn)為，價(jià)值思維決定了代建的境界。只有為代建方創(chuàng)造新的價(jià)值，才有存在的價(jià)值。所有項(xiàng)目開發(fā)企業(yè)的終極價(jià)值在于：品質(zhì)和服務(wù)得到業(yè)主高度認(rèn)可。社會(huì)口碑較好的情況下，企業(yè)獲得最佳的盈利模式。代建企業(yè)的成敗，要靠領(lǐng)軍人物的理想和情懷、理念和價(jià)值觀去引領(lǐng)，靠一支靠譜的團(tuán)隊(duì)去完成使命。代建業(yè)務(wù)不是簡(jiǎn)單的承接一個(gè)項(xiàng)目的管理，要有長(zhǎng)工心態(tài)兼具管家意識(shí)。代建項(xiàng)目的選擇是多樣的，既有一張白紙，又有半成品，又有成品的項(xiàng)目，無(wú)論何種程度，投資者讓代建方提前介入十分關(guān)鍵，用專業(yè)的技能對(duì)新的土地和存量項(xiàng)目預(yù)先進(jìn)行可行性預(yù)判。新項(xiàng)目的投資要做好“四個(gè)模型”，根據(jù)預(yù)先建立的模型，做好商業(yè)邏輯的推演并進(jìn)行全過(guò)程的目標(biāo)成本及限額設(shè)計(jì)管理。

代建的未來(lái)

3月5日，十四屆全國(guó)人大一次會(huì)議上明確了“加強(qiáng)住房保障體系建設(shè)，支持剛性和改善性住房需求，解決好新市民、青年人等住房問(wèn)題”。傅林江表示，在未來(lái)的3-5年，建設(shè)保障性住房和大力推進(jìn)城市化進(jìn)程及對(duì)城市有機(jī)更新（八十年前的住房及公共服務(wù)配置重新更新改造）仍舊是主要建設(shè)目標(biāo)?，F(xiàn)階段，我們認(rèn)為，代建行業(yè)在一定時(shí)期仍將是一片藍(lán)海。

從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，隨著開發(fā)企業(yè)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化，投資建設(shè)企業(yè)的逐步成熟，法律法規(guī)的完善，精細(xì)化管理的不斷提升，今后純代建的企業(yè)會(huì)越來(lái)越少。由正規(guī)化的專業(yè)公司進(jìn)行投資、開發(fā)和城市運(yùn)營(yíng)一體化的建設(shè)，將會(huì)成為下一個(gè)歷史時(shí)期的新模式。無(wú)論代建的未來(lái)是紅海還是藍(lán)海，對(duì)于廣大的房企來(lái)說(shuō)，代建歸根到底是“為更多人造更多好房子”。

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