解局 | 首開(kāi)公司債加速

來(lái)源：智能家居時(shí)間：2020-04-20 08:10

　　觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng)從未來(lái)往回看，2020年對(duì)于房地產(chǎn)而言，到底意味著什么？沒(méi)落年、洗牌年或是加速年，至今沒(méi)有清晰的指向。

　　可以確定的是，房企對(duì)規(guī)模的追逐從未停止。

　　4月17日，上海清算所披露，首開(kāi)股份(600376,股吧)擬發(fā)行2020年度第二期超短期融資券，融資券規(guī)模為20億元，期限84天，利率待定。

　　該筆超短期融資券由平安銀行(000001,股吧)擔(dān)任主承銷商及簿記管理人，杭州銀行任聯(lián)席主承銷商。對(duì)于該筆募集資金的使用，募集說(shuō)明書中明確，資金將全部用于償還20首開(kāi)SCP001本金。

　　截至募集說(shuō)明書簽署之日，首開(kāi)股份待償還債券余額合計(jì)548.35億元。其中，中期票據(jù)90億元，永續(xù)中票50億元，超短期融資券30億元，資產(chǎn)支持票據(jù)30.1億元，定向工具40億元，資產(chǎn)支持證券44億元，私募債112.24億元，公司債79億元，債權(quán)融資計(jì)劃73億元。

　　其實(shí)，以“城市復(fù)興”為己任的首開(kāi)，的確在一定程度上存在較大的債務(wù)壓力。

　　資料顯示，截至2019年三季度末，首開(kāi)短期借款為8.98億元，一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債為301.56億元，即短債合計(jì)310.54億元。流動(dòng)負(fù)債合計(jì)達(dá)1522.3億元，同比上漲13.25%。

　　截至同期，首開(kāi)股份持有貨幣資金為209.85億元，同比減少35.9%；經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~-15.5億元，同比減少200.31%；由于2019年內(nèi)歸還部分債務(wù)，當(dāng)期籌資活動(dòng)現(xiàn)金流呈凈流出狀態(tài)。

　　杠桿方面，2017-2018年末及2019年9月末，首開(kāi)資產(chǎn)負(fù)債率分別為80.59%、81.58%和81.77%；凈負(fù)債率分別為175.76%、166.12%和186.53%，處于行業(yè)較高水平。

　　不過(guò)，盡管債務(wù)壓力較大，受惠于其國(guó)資背景，首開(kāi)股份依舊保持行業(yè)較低的融資成本。

　　實(shí)際上，進(jìn)入2020年，首開(kāi)就著手推進(jìn)各類融資，并且融資規(guī)模有所擴(kuò)大。根據(jù)近期發(fā)布的公告，首開(kāi)一季度累計(jì)新增借款余額145.68億元，新增借款主要是銀行貸款、信托借款、公司債券、超短期融資券等。

　　其中，銀行貸款、信托借款累計(jì)新增71.68億元，公司債券、超短期融資券等累計(jì)新增74億元。截止到2020年3月末，首開(kāi)股份借款余額為1403.62億元。

　　從融資傾向來(lái)看，首開(kāi)似乎更愿意在境內(nèi)融資。

　　“首開(kāi)有國(guó)企的信用在，可以拿到較低的融資成本，并且現(xiàn)在也是境內(nèi)發(fā)債一個(gè)很好的時(shí)機(jī)。”一位金融業(yè)內(nèi)人士在接受觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體采訪時(shí)表示，疫情過(guò)后，境外債市場(chǎng)波動(dòng)劇烈，反而境內(nèi)流動(dòng)性持續(xù)支持，利率有下降空間，反而成為了一個(gè)資金避險(xiǎn)的市場(chǎng)。

　　“現(xiàn)在，境內(nèi)融資工具比較充分，期限越發(fā)越長(zhǎng)，成本也來(lái)越低，直接成本已經(jīng)比境外低了，還沒(méi)有匯率風(fēng)險(xiǎn)?！痹撊耸糠Q，在接下來(lái)一段時(shí)間內(nèi)，境內(nèi)發(fā)債會(huì)成為房企主要融資渠道，房地產(chǎn)作為一個(gè)強(qiáng)周期行業(yè)，有充裕資金在手才能夠在下一輪競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出。

　　的確，隨著各地按下“重啟鍵”，土地市場(chǎng)已經(jīng)開(kāi)始活躍，首開(kāi)在公開(kāi)市場(chǎng)亦有所獲。一季度內(nèi)，首開(kāi)共新增北京、珠海、福州5宗土地，總土地價(jià)款約216億元，土地總面積約41.38萬(wàn)平方米。

　　剛剛過(guò)去的4月16日，住總+首開(kāi)+旭輝+花樣年聯(lián)合體以底價(jià)14.96億元摘得北京密云檀營(yíng)鄉(xiāng)6023地塊，在北京再落一子。

　　總體來(lái)看，近期首開(kāi)在北京拿地金額占絕大比重。觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解，北京一直是首開(kāi)的大本營(yíng)，直至2018年，首開(kāi)北京區(qū)域資源占比才首次降至50%以下，京外銷售面積達(dá)253.9萬(wàn)平米，同比增長(zhǎng)23.36%，占總銷售面積的67%，走出京外取得一定成效。

　　“我們?nèi)珖?guó)拿地策略是不變的，今年投資金額也視情況而定?！笔组_(kāi)一位內(nèi)部人士如是表示。

　　首開(kāi)的加速不僅呈現(xiàn)在融資及擴(kuò)儲(chǔ)，銷售上亦有所表現(xiàn)。一季度，首開(kāi)股份共實(shí)現(xiàn)簽約面積42.82萬(wàn)平方米，同比增加2.83%；簽約金額125.91億元，同比增加22.57%。

　　前三月銷售取得正增長(zhǎng)并不容易，這一現(xiàn)象在前兩月更為明顯。

　　前兩月，首開(kāi)股份共實(shí)現(xiàn)簽約面積21.92萬(wàn)平方米，同比增加16.61%；簽約金額74.03億元，同比增加66.46%。

　　眾所周知，新冠疫情使得房地產(chǎn)銷售端遭遇到強(qiáng)大壓力，首開(kāi)取得這樣的成績(jī)并不容易。尤其是按往年情況，首開(kāi)推貨節(jié)點(diǎn)一般在下半年。

　　“關(guān)注首開(kāi)前幾年指標(biāo)會(huì)發(fā)現(xiàn)一個(gè)特別有趣的現(xiàn)象，一二季度都是低點(diǎn)，非常低，經(jīng)常只完成年度目標(biāo)百分之十幾、二十幾，到第三季度有所調(diào)整，第四季度直線往上沖?！笔组_(kāi)股份董事長(zhǎng)李巖曾在接受觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體采訪時(shí)表示，這跟多年保持的節(jié)奏有關(guān)系。

　　摩根大通也在2月中旬發(fā)報(bào)告指，預(yù)計(jì)2月份合同銷售額將主要依靠已簽約但未入賬的銷售進(jìn)行轉(zhuǎn)換，亦即從2019年底的銷售中獲取收益。

　　那么，首開(kāi)一季度銷售逆流而上的秘密是什么？公告中將增幅歸因?yàn)樯掀诨鶖?shù)較小。

　　上述內(nèi)部人士則稱，這是各種因素疊加的結(jié)果，首開(kāi)一季度加大了推盤，除北京外項(xiàng)目多，1月外地項(xiàng)目占比較大。

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（責(zé)任編輯：徐帥）