揭秘多地“商改住”：保障房價(jià)格如何確定？

來源：智能家居時(shí)間：2024-08-27 12:59

最近，各地紛紛啟動(dòng)“商改住”政策，將存量房轉(zhuǎn)為保障房。文章探討了這一政策的定價(jià)機(jī)制、面臨的挑戰(zhàn)及未來展望。通過合理的定價(jià)機(jī)制、多樣化的去庫存措施和融資渠道，這一政策有望緩解住房難題。

最近，很多地方開始推行“商改住”政策，也就是把現(xiàn)有的商用房轉(zhuǎn)成保障房。這一波操作的背后，是為了更好地利用現(xiàn)有的住房資源，解決老百姓的住房問題。不過，具體怎么給這些保障房定價(jià)，成為了大家關(guān)注的焦點(diǎn)。

自從4月份政治局會(huì)議提出要解決存量房問題以來，已經(jīng)有22個(gè)城市發(fā)布了相關(guān)公告。這些城市包括了北京、上海、廣州、深圳等一線城市，也有杭州、蘇州、南京等二線城市。然而，大部分城市的公告并沒有明確說清楚收購規(guī)模和資金來源，這讓實(shí)際操作的過程中有不少不確定性。許多城市在定價(jià)上選擇了“重置成本定價(jià)”的方式，這種方式相對(duì)而言比較公平透明，可以較好地反映房屋的真實(shí)價(jià)值。所謂重置成本，包括了土地成本、建造成本和不超過5%的利潤。具體來說，土地成本是按照同地段的市場(chǎng)價(jià)格計(jì)算的，建造成本則包括材料費(fèi)、人工費(fèi)和管理費(fèi)等。不過，實(shí)際執(zhí)行中也會(huì)有不少挑戰(zhàn)，尤其是土地和建筑成本波動(dòng)較大時(shí)，如何準(zhǔn)確計(jì)算成本就成了難題。

除了“商改住”，很多地方還推出了其他去庫存的措施，比如房地產(chǎn)以舊換新、降低首付和貸款利率、優(yōu)化供地結(jié)構(gòu)等。這些措施一方面可以加快舊房市場(chǎng)的流通，促進(jìn)新房市場(chǎng)的發(fā)展，另一方面也能減輕購房者的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，特別是首次購房者和改善型購房者受益最大。

雖然政策形式多樣，但各地在實(shí)際執(zhí)行中的進(jìn)展卻有快有慢。比如，杭州臨安區(qū)從5月份發(fā)布公告以來，至今還在評(píng)估階段。推進(jìn)速度慢的原因主要有兩個(gè)：一是政策細(xì)則不明確，很多城市尚未明確具體的收購規(guī)模和資金來源；二是資金來源問題，目前很多城市依賴國資平臺(tái)自籌資金，但資金缺口較大。未來，各地需要探索更多的融資渠道，比如發(fā)行市政債券、引入社會(huì)資本等。根據(jù)“十四五”計(jì)劃，到2024年下半年至2025年，保障房的最大收購空間預(yù)計(jì)為1.6億平方米。各地要想達(dá)到這個(gè)目標(biāo)，需要盡快明確具體的收購規(guī)模和資金來源，探索多元化的融資渠道，提高政策執(zhí)行的效率和速度。總的來說，把存量房轉(zhuǎn)為保障房是一項(xiàng)重要的政策，需要各方共同努力，通過合理的定價(jià)機(jī)制、多樣化的去庫存措施和多元化的融資渠道，才能真正解決存量房問題，為居民提供更加穩(wěn)定的住房保障。