揭秘“商改住”背后的房價(jià)定價(jià)秘密

來源：智能家居時(shí)間：2024-08-27 12:59

最近，許多城市正在嘗試將商用房轉(zhuǎn)為保障房，以緩解住房難題。但是，保障房的定價(jià)問題依然是各城市面臨的一個(gè)重大挑戰(zhàn)。本文將深入探討這些城市在定價(jià)上的不同策略，以及所面臨的諸多挑戰(zhàn)和未來展望。

最近，許多地方開始試驗(yàn)將商業(yè)用房改為保障房，以應(yīng)對(duì)住房問題。這項(xiàng)政策的主要目的是充分利用現(xiàn)有住房資源，解決住房難題。然而，在實(shí)際操作中，保障房的定價(jià)成了一個(gè)棘手的問題。從4月份政治局會(huì)議提出解決存量房問題以來，不少城市迅速響應(yīng)，目前已有北京、上海、廣州和深圳等22個(gè)城市發(fā)布了相關(guān)公告。但這些公告大多沒有明確具體的收購規(guī)模和資金來源，增加了實(shí)際操作的不確定性。

在定價(jià)方面，大多數(shù)城市采取了“重置成本定價(jià)”的方式。這種方法比較公平透明，能較好地反映房屋的真實(shí)價(jià)值。重置成本包括土地成本、建造成本和不超過5%的利潤。土地成本是根據(jù)同地段的市場價(jià)格計(jì)算的，建造成本則包括材料費(fèi)、人工費(fèi)和管理費(fèi)等。雖然這種定價(jià)方式能保障相對(duì)的公平性，但在實(shí)際執(zhí)行中也有不少挑戰(zhàn)，尤其在土地和建筑成本波動(dòng)較大的時(shí)候，準(zhǔn)確計(jì)算成本就成了難題。

除了“商改住”，各地還采取了其他去庫存的措施，如房地產(chǎn)以舊換新、降低首付和貸款利率、優(yōu)化供地結(jié)構(gòu)等。房地產(chǎn)以舊換新可以加快舊房市場的流通，促進(jìn)新房市場的發(fā)展，但對(duì)老舊小區(qū)的改造和居民換房的意愿提出了更高的要求。降低首付和貸款利率可以減輕購房者的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，特別是對(duì)首次購房者和改善型購房者來說，這是個(gè)利好政策。優(yōu)化供地結(jié)構(gòu)則需要城市規(guī)劃和土地管理部門的通力合作，通過合理調(diào)整土地供應(yīng)，增加保障性住房和共有產(chǎn)權(quán)住房的供給，平衡市場的供求關(guān)系。

保障房的定價(jià)是一個(gè)關(guān)系到廣大市民切身利益的問題。雖然“重置成本定價(jià)”是一種較為公平透明的方式，但其實(shí)際執(zhí)行中依然面臨著諸多挑戰(zhàn)，特別是如何準(zhǔn)確計(jì)算土地和建筑成本。我們看到，許多城市還在探索中，例如杭州臨安區(qū)自5月份發(fā)布公告以來，至今仍在評(píng)估階段。這反映了政策細(xì)則和資金來源的不明確是實(shí)施中的主要障礙。

此外，優(yōu)化供地結(jié)構(gòu)、降低首付和貸款利率等措施確實(shí)能夠在一定程度上緩解購房者的經(jīng)濟(jì)壓力，但其長效機(jī)制仍需要進(jìn)一步探索和完善。尤其是在資金來源方面，目前許多城市依賴國資平臺(tái)自籌資金，但資金缺口較大，未來需要探索更多的融資渠道，如發(fā)行市政債券、引入社會(huì)資本等。

總的來說，政策的順利實(shí)施不僅需要合理的定價(jià)機(jī)制，還需要多樣化的去庫存措施和多元化的融資渠道。只有各方共同努力，才能真正解決存量房問題，為居民提供更加穩(wěn)定的住房保障。這是一項(xiàng)需要長時(shí)間持續(xù)推動(dòng)的任務(wù)，需要政策制定者、房地產(chǎn)企業(yè)和廣大市民的共同參與和支持。